英德市住房保障制度改革创新实施方案

为进一步完善我市住房保障制度，切实保障和改善民生，实现住有所居目标，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）和《广东省住房保障制度改革创新方案》、《清远市住房保障制度改革创新实施方案》（清府办[2012]38号）文的有关要求，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；归并住房保障种类，建立以公共租赁住房（以下简称公租房）为主体的住房保障体系。合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，加快建立住房保障实施机构，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，分阶段、有序地推进住房保障制度改革创新工作。到“十二五”末期，使我市低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

二、加强组织领导

市政府成立市住房保障制度改革创新工作领导小组，负责制定全市住房保障制度改革重大方针和政策措施，研究部署、指导实施住房保障制度改革工作，统筹协调住房保障制度改革发展中的重大问题。市住房保障工作领导小组办公室（设在市住建局，以下简称市住保办）要组织市发改、监察、财政、人社、规划、国土、民政、地税、房管等部门加强对全市住房保障制度改革创新工作的统筹协调、组织实施和检查指导，确保我市住房保障制度改革创新工作顺利推进。

三、建立健全专业化的住房保障体制

（一）住房保障工作领导小组，负责全市保障住房总体规划，组织协调，行使住房保障工作的决策权和监督权。负责审议保障性住房发展规划、审批年度建设及融资计划、审议年度工作报告、决定年度预决算等事项。

（二）市住保办为我市住房保障管理机构，负责拟订全市住房保障政策、法规和规章，组织编制住房保障发展规划，年度计划并监督实施，组织和监督公租房建设；负责拟订保障性住房的准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面的制度并监督实施。

（三）市房产管理中心为我市住房保障具体执行机构，负责承办公租房、经济适用住房的需求调查、登记、运营管理和维修养护等事务。

四、建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度

逐步将全市现有的廉租住房、经济适用住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），只租不售。建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，按照分档补贴的原则，解决住房保障对象基本居住需求。

（一）合理确定保障对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入60%确定；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。

（二）实行分类保障。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则，不同类型的住房保障对象通过与之相对应的保障方式加以解决。政府组织建设的公租房主要面向具有城镇户籍的住房困难家庭供应；产业园区及企事业单位等非政府组织建设的公租房主要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

低收入住房困难家庭保障对象，由政府提供以公租房实物配租为主、租赁补贴为辅的方式保障。其中，符合低收入条件的住房保障对象租赁政府组织建设公租房或自行通过市场租赁等途径解决住房的，可向政府申请租赁补贴。新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过社会力量（以用人单位为主）提供公租房，解决其阶段性居住需求。

（三）合理确定户型、建设标准和租金标准。新建公租房包括成套住宅和集体宿舍。成套公租房，单套建筑面积以50平方米左右为主，户型包括单间、一居室和两居室。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。公租房应当满足基本居住需求，符合安全卫生标准，按照“经济、节能和环保”的原则进行一次性装修，配置必要的生活设施。新建公租房根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。

公租房租金标准由市发改部门会同市住保办，参考市场租金水平按照相应管理办法核定统一的租金标准。按照分档补贴的原则对不同种类经济困难的保障对象给予租金补贴（补贴标准附后）。租金标准按年度实行动态调整，并及时向社会公布。

（四）严格准入、分配、退出管理。

1、申请。按照市人民政府公布的申报条件，由符合规定条件的申请人向户籍或就业所在地居委申请。居委会收到申请人交报的材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当及时地一次性书面告知申请人需要补齐的全部内容，受理时间从申请人补齐材料的次日起计算;逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。

2、初审。居委会在正式受理申请家庭材料后20个工作日内，完成材料审核、入户调查和组织评议等初审工作。

经审核不符合条件的，应当书面通知申请人，并说明理由;经审核符合条件的，由居委会在《英德市公共租赁住房申请表》中签署初审意见，并在2个工作日内将申请资料提交至市民政部门。民政部门对申请家庭的收入情况进行核定，核定后转市住保办。

3、复审。市住保办自收到申请材料之日起7个工作日内完成对申请资料的复审、评分，符合条件的，在申请人户籍所在地居委对申请家庭人口、工作单位、住房、收入、家庭资产情况等进行公示，期限为5日。

复审及公示无异议的，由市住保办按照评分高低排列轮候顺序；分数相同的，通过摇珠方式确定轮候的先后顺序。

4、规范分配管理。坚持公平、公正、公开的原则，采取摇号选房、公众参与、媒体监督等方式，公开分配过程和分配结果。

5、完善退出机制。健全住房保障资格审核制度，通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查，一旦发现入住对象不符合保障条件的，必须退出。市住保办要组织民政、公安、人社、工商、地税、房管等相关部门对已经享受公共租赁住房政策的对象所申报的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行审核，每3年全面审核一次。必要时可通过行政处罚、违约赔偿、司法强制等手段、落实住房保障退出机制。

五、落实住房保障措施和配套政策

（一）落实规划保障

市规划部门要合理组织编制公租房近远期建设规划和年度建设计划。要结合实际需求，按照集约用地、节能、环保的原则，进行科学、合理规划布局，构筑均衡的保障性住房空间分布体系；公租房项目的选址要充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，安排在交通便利、公共设施配套的区域，合理安排区位布局；在符合城市规划控制指标的前提下，可适当提高项目容积率,并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。

（二）落实土地保障

1、完善土地储备制度。市国土部门要加快完善土地储备制度，将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地，要优先安排用于公租房建设。政府投资建设的公租房建设用地以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房建设用地可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。

2、确保用地供应。公租房建设用地，纳入土地利用年度供应计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地供应指标时单独列出，予以优先保障。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。在外来务工人员集中的产业园区，应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。

（三）落实资金保障

1、加大政府财政投入。将公租房建设资金纳入年度财政预算,通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。土地出让收益用于公租房建设的比例不低于15%。

2、发挥住房公积金作用。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，按有关规定用于公租房建设。

3、规范发展企业债券融资。鼓励各类企业和其他机构以独资、发行企业债券、集资或股份制的方式投资建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。可设立公租房融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于公租房建设的，优先办理核准手续。

4、组织开展金融创新。积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。

5、落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金；落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

六、创新保障性住房筹集、建设模式

要创新公租房筹集、建设模式，通过新建、改建、收购、租赁、盘活存量房源等方式，多渠道筹集公租房房源。公租房的房源筹集、建设方式主要包括：

1、政府组织投资建设。即市人民政府划拨土地并投资建设和管理的公租房。政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。政府投资建设的公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一管理经营，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。

2、“三旧”改造项目配建。在“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，配建一定比例的公租房，配建比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10%，规划部门在出具规划涉及要点时明确具体地块的配建比例，国土部门在土地出让合同中对配建比例进行约定。配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。　　

3、产业园区集中配建。外来务工人员集中的开发区、产业园区，鼓励企业利用自有土地，在符合规划的前提下，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公租房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。

4、单位自筹建设。各类企事业单位以及其他各类主体在符合城乡规划、土地利用规划前提下，经政府审批，利用自有土地和受让土地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房，纳入政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租；剩余房源调剂安置其他保障对象租住。

5、社会投资建设。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持,由房地产开发企业或投资机构出资建设的公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。

6、利用留用地、集体建设用地建设。按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省人民政府批准可利用农村集体建设用地和农村经济发展留用地建设公租房。建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。

7、在拆迁安置房项目中按一定的比例配建。

8、机关、企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公租房。

9、原廉租住房和经济适用租赁住房按照本方案规定转为公租房；

10、政府购买或租赁的符合公租房条件的住房。

11、社会捐赠。

七、本方案自发文之日起施行，原《英德市公共租赁房（周转房）管理暂行办法》（英府〔2010〕99号）规定与本方相抵触的，以本方案为准。